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“二房東”擅自轉租,合同能否解除
 
兵團廣播電視臺


  照片來源于網絡

案件回顧

  張某將位于某商業區的門面房出租給李某使用,雙方約定:李某租賃該房屋用于經營奶茶店,租期2年,年租金24萬元,李某每半年交納一次租金,李某若轉租房屋需經出租人張某同意。

  合同履行過程中,張某偶然發現店面從奶茶店變更為炸雞店,經核實老板也不是李某。張某心里不舒服,本想找李某要個說法,但妻子以李某正常支付租金、經營什么對租金影響不大為由進行勸說,張某也就沒再追究。不料,到下一期該交租金時,李某并未正常繳納租金,理由是炸雞店老板沒給他租金,所以他無法給張某交租金。于是張某一紙訴狀將李某訴至法院,以李某擅自轉租未經過他同意為由要求解除租賃合同。

  法院經過審理認為:張某與李某簽訂的租賃合同合法有效,該合同中明確約定李某轉租房屋需要張某同意。依據法律規定,張某作為出租人在知道李某擅自轉租房屋后,有權在合理期限內提出解除合同。但張某在知道該房屋被李某轉租以后6個月內并未行使解除合同的權利,應視為張某同意了轉租行為,其無權再以此事實作為合同解除的理由,據此駁回了張某的訴訟請求。

  ● 法律解讀   

  《民法典》第七百一十六條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同?!钡谄甙僖皇藯l規定:“出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視為出租人同意轉租?!?/span>

  本案中,張某和李某的租賃合同中明確約定轉租需要張某同意,李某擅自轉租的行為違反了約定,但張某偶然發現店面由奶茶店變更為炸雞店時,知道或應當知道房屋已經被李某擅自轉租,出于其他考慮沒有在6個月內提出解除合同,張某這種行為在法律上就視為默認李某轉租的行為,據此法院駁回其以此為由解除合同的主張。

  作為出租人的張某,在李某擅自轉租又拒絕繳納租金的情況下,不能以轉租行為主張解除合同,還有哪些救濟途徑呢?第一,張某可以選擇起訴李某要求其繼續履行合同、繳納租金并支付逾期利息或違約金。第二,張某可以選擇按照合同約定起訴李某解除合同。假設張某和李某的合同中明確約定李某逾期支付租金超過多少天,張某有權解除合同,則張某有權向法院要求按照合同約定與李某解除合同,由李某支付欠繳租金并承擔相應法律責任。第三,張某可以選擇按照法律規定起訴李某解除合同?!睹穹ǖ洹返谄甙傥迨l規定:“承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的,出租人可以請求支付全部租金;也可以解除合同,收回租賃物?!钡谖灏倭龡l規定了當事人可以解除合同的情形,張某可以根據李某逾期支付租金的情況,依法適用上述法律規定的情形之一主張解除合同。

  ● 律師提醒

  法律賦予出租人的權利非常充分。首先,應當在專業人士指導下簽訂一份權利義務約定充分、全面的租賃合同,避免發生糾紛時出現沒有約定或約定不明的情形;其次,要密切關注承租人對租賃房屋的使用情況,及時發現并解決問題。尤其對不能接受的轉租行為,要及時提出解決方案,防止過了法定期限喪失勝訴權;最后,提醒各位出租人,一定要求承租人繳納押金,如果遇到承租人不繳納租金的情況,也能在一定程度上減免經濟損失。(北京雷杰展達律師事務所高級合伙人、律師尹紅志)

來源/人民日報海外版
編輯/楊艷慧
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